Image default

В каком случае соседи могут легально забрать вашу дачу?

Многие россияне хотели бы жить в собственном частном доме, но приобрести участок и сразу построить достойное жилище получается не у всех. Поэтому процесс обустройства домовладения может растянуться на несколько лет. Но, оказывается, такая задержка может привести к тому, что владелец участка однажды обнаружит на своей территории рабочих и нового хозяина недвижимости.

При этом разрешение на застройку будет выдано официально, а надзорные ведомства вместо разбирательства предложат обращаться за защитой своих прав в суд. Как обезопасить себя от такой ситуации и на что обратить внимание при оформлении документов, чтобы не потерять земельный участок?

Как «исчезают» границы земельных участков

Москвич Сергей — владелец участка в посёлке Марушкинское, что примерно в 30 километрах от Московской кольцевой автодороги (МКАД). Несколько лет Сергей планировал начать стройку дома, но откладывал, и однажды дачные соседи сообщили мужчине, что на его участке строительство уже ведётся.

Приехав к своей земле, Сергей увидел рабочих, которые по-хозяйски заливали фундамент под чей-то особняк. На все претензии мужчины работники отвечали, что прекращать работы они не собираются, и показали документы, согласно которым в 2017 году на принадлежащем Сергею участке Департаментом городского имущества города Москвы (ДГИ) был образован новый земельный надел и этот новый объект недвижимости в 2020-м был передан в долгосрочную аренду с правом застройки.

Сперва мужчина решил, что ему показали какие-то фальшивые документы или произошла ошибка. Но в надзорных органах пояснили, что при актуализации Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) произошёл системный сбой базы данных — и в результате были утрачены уникальные характеристики земельных участков, в числе которых и земля Сергея, а теперь образованы новые участки с новыми границами и новыми владельцами. Почему после «системного сбоя» ответственные органы вместо восстановления данных просто создали новые объекты недвижимости и поторопились передать их в аренду некоему физическому лицу, до настоящего времени никто ответа не дал.

Сергей обратился за судебной защитой и проиграл в первой и второй инстанции, так как суд решил, что раз мужчина не установил забор по периметру своих владений, то эта территория была неосвоенной, а инженер, который проверял данные после «системного сбоя», почему-то не имел возможности проверить ранее установленные границы. Сейчас Сергей пытается добиться справедливости в кассации, а тем временем чужой дом на его земле практически достроен.

— В России не так давно произошла единая переоценка кадастровой стоимости всех земельных участков и строений на них. Она показала, что такая ситуация, как у Сергея, к сожалению, не единична, — поясняет заведующий Западной коллегией адвокатов города Москвы Александр Инютин. — Формально никакие заборы и прочие искусственные объекты не являются основанием для определения границ участков, но на практике всё с точностью до наоборот. Некоторые земельные инженеры выполняют проверочные работы так, как им удобнее, а несогласных с результатами отправляют в суд, прекрасно понимая, что судебное разбирательство может длиться годами.

Как обезопасить свой участок

Большинство экспертов в области защиты прав собственности поясняют, что с такой ситуацией, что произошла у Сергея, может столкнуться любой собственник земли. Оказывается, многие участки в России пересекаются. Владельцы могут не знать, что де-юре занимают часть чужого участка, либо они рассчитывают на выданные им документы как на единственно правильные. А тем временем собственник соседнего участка точно так же уверен, что прав он, ведь в его руках есть свой комплект документов, тоже заверенный муниципальными властями. Как выясняется, в таких случаях даже суд не может дать однозначную трактовку сложившейся ситуации.

— Некоторые суды по непонятным причинам не всегда исследуют все обстоятельства, значимые для дела. Возможно, это связано с необходимостью специальных знаний по делам с земельными участками. Ведь серьёзное значение имеют именно объективные данные произведённых замеров и расчётов, которые могут не соответствовать представленным в суд документам. Например, в моей практике есть случай, когда при направлении материалов на экспертизу в суде продыроколили CD-диск с данными о проведённых работах по определению границ, возможно сочтя информацию на этом носителе не самой важной. Но эксперт, не имея полных данных, не смог дать полноценного ответа, — рассказывает правозащитник Надежда Александрова.

Как обезопасить свой участок

Во-первых: следует хотя бы раз в полгода-год запрашивать актуализированные выписки из ЕГРН. Эта нехитрая процедура доступна в онлайн-формате через приложение «Госуслуги» и позволит заметить изменения в случае «пропажи» информации о текущем владельце.

Во-вторых: даже если на участке нет построек, следует визуально обозначить его границы забором. Либо подтвердить факт эксплуатации земли по назначению, например заложив фундамент. В этом случае никто не сможет заявить о неосвоенности или бесхозности территории и на этом основании передать её другому владельцу.

Что нужно выяснить перед покупкой участка

Юристы отмечают, что в ряде случаев даже добросовестный покупатель может оказаться в ситуации, когда он приобретает участок, фактически наложенный на чужой. Это связано как с недостатками земельного учёта прошлых лет, так и с ошибками кадастровых инженеров. Сейчас выписка из ЕГРН и градостроительный план на участок — это главные источники информации о земле, но у продавца может не быть градплана, а требовать получить этот документ по закону нельзя.

— Владельцы незастроенных участков действительно могут находиться в зоне риска, — считает адвокат Межрегиональной коллегии Москвы Дмитрий Шагин. — Часть этих проблем можно решить ещё на стадии приобретения земли, и прежде всего всегда стоит перепроверять границы участка, даже если есть документ о межевании. Такую проверку можно сделать самостоятельно, воспользовавшись открытыми данными Росреестра, либо обратиться к кадастровому инженеру, но, само собой, не стоит привлекать того же, кто делал межевание.

Кроме того, эксперт советует покупателям земли до её приобретения получить информацию об интересующем участке в местной администрации.

— Известны случаи, когда новые собственники уже постфактум узнавали о правах соседей на проход через приобретённый участок (сервитут) или о том, что по границе участка проходят подземные коммуникации, вблизи которых нельзя возводить постройки. Но чаще встречаются ситуации, когда фактические границы участка смещены в сторону от дороги или подъездных путей. Приобретать такой объект, даже у муниципалитета, не стоит, иначе рано или поздно, но придётся стать ответчиком по иску об исправлении реестровой ошибки, —рекомендует Дмитрий Шагин.

Также интересно

Черный бизнес. Кузбасский олигарх, сэкономивший на жизнях шахтеров, не жалел денег на депутатский мандат и иностранные активы

salavatov

Как Наталья Сергунина на протяжении многих лет обогащалась за счет городского имущества

salavatov

CNN: прокуратура обвиняет Трампа по более чем 30 эпизодам мошенничества в деловой сфере

salavatov